Forslag til bystyrevedtak ang. Hauskvartalet - Innbyggerinitiativ.
Bakgrunnen for dette innbyggerforlsaget er at byregjeringen har levert en erklæring som er svært ambisiøs på byøkologi, grønn byutvikling og arkitektur. Her sier de at de vil: “etablere nye og nåværende økologiske boligprosjekter, med tanke på nye byggemetoder, teknologier og boligformer.” De vil videre “utrede muligheten til å bygge og etablere ikke-kommersielle utleieboliger” og “stimulere til ny bærekraftig arkitektur som eksperimenterer med boformer, høyder, ny teknologi, tradisjonelle byggetradisjoner og materialer.” Beboere, kunstnere og kulturarbeidere i Hauskvartalet har klargjort et prosjekt i samarbeid med arkitekter og rådgivere som vil utforske nye byggemetoder, teknologier og boligformer. Et pilotprosjekt som tar sikte på å bygge og etablere ikke-kommersielle utleieboliger med ny bærekraftig arkitektur som eksperimenterer med boformer, ny teknologi, byggetradisjoner og materialer. Leser man erklæringen og ser på prosjektet i Hauskvartalet er det nesten så man kunne tro at det er et bestillingsverk. Prosjektet er blitt mottatt med entusiasme i fagmiljøene. Så godt at en av Esben Titland sine illustrasjoner for prosjektet ble brukt som forside til Norske Arkitekters Landsforbund sin årsrapport for 2014. Dersom byregjeringen ønsker å etablere troverdighet når de åpner kapittelet om arkitektur i erklæringen sin med at: «Byrådet vil føre en kommunal arkitekturpolitikk som gir rom for utprøvende og utfordrende prosjekter innen arkitektur og byrom, og som har tydelige mål for klima, estetikk og livskvalitet.», så kan dette signalet fra Norges Arkitekters Landsforbund være et godt sted å starte. Det følgende er punktvise argumenter for dette innbyggerforslaget:
1. Ødeleggende for medvirkning For å utvikle kvartalet i henhold til reguleringen og dens krav om en stor grad av brukermedvirkning, er det naturlig og hensiktsmessig å ta seg tid til nødvendig dialog med beboere og brukere i kvartalet i alle ledd av prosessen. Også i forberedende tiltak som skal legge til rette for kommende utvikling. Det er lagt ned et omfattende arbeide med medvirkning i Hauskvartalet gjennom flere års prosess i flere faser. En prosess som Asplan Viak i sin rapport: «Virker medvirkning virkelig – evaluering av planmedvirkning i storbyene» omtaler med: » det er ingen annen medvirkningsprosess som kan vise til så gode resultater.» Den måten salget er forberedt, kombinert med hvordan Etat for Eiendom og byutvikling har håndtert det, har gjort at det er vanskelig om ikke umulig, å få til nødvendig dialog innenfor rammene av salgsprossessen. Dette har resultert i et mulig utfall som et samlet Hauskvartal er tydelig på er uønsket. Dersom man gjennomfører salget risikerer man derfor å ødelegge det grunnlaget som er lagt ned i kvartalet for å realisere reguleringen gjennom mange år med medvirkningsprosesser.
2. Kostnadene De kostnadene som byrådet bruker til å begrunne salget med er ikke i samsvar med reelle planer og kostnader. Kulturhuset Hausmania har et stort vedlikeholdsetterslep. Dette gjelder særlig de to store hallene ned mot Akerselva. 50 millioner er likevel en ukjent størrelse for oss som har jobbet med dette. Eby fikk for noe over et år siden et tilbud som tilsier at rehabilitering av hallene vil komme på godt under halvparten. Eby hadde ikke nødvendige midler den gang, så tilbudet ble avvist. Dersom byrådet ønsker å ta dette på alvor er det selvsagt gledelig. Men tallet på 50 millioner virker ikke å være godt forankret. Også tallet på 60 millioner for rehabilitering av Hausmannsgate 40 og 42 er spekulativt. Tallet er hentet fra notat 255/2009 der daværende byråd for byutvikling Bård Folke Fredrikssen informerte bystyret om salgsplanene for kvartalet. Han sier selv i notatet at han legger til grunn en rehabiliteringskostnad på 30.000 kroner x 2.000 m2. Brukere og beboere i Hauskvartalet viste allerede den gangen hvorfor dette tallgrunnlaget er feil. Ett er at antall m2 er overdrevet. Bare ved å legge 1500 m2 til grunn, som er nærmere det reelle arealet kutter man kostnaden med 15 millioner. Langt viktigere er at Hausmannsgate 40 er i utleibar stand i dag. Denne bygården har Vestbredden bo- og arbeidskollektiv pusset opp ved selvbyggeri og med egne midler. Man kan derfor i all hovedsak trekke Hausmannsgate 40 ut av dette regnestykket. Hausmannsgate 42 er prosjektert pusset opp til enkel standard med stor grad av medvirkning, selvbygging og egeninnsats. Heller ikke her er det naturlig å regne med 30.000 kroner per m2. Det er derfor god grunn til å stille spørsmål ved hvor godt byråden har kvalitetssikret de kostnadsoverslagene hun bruker til å begrunne salget. For å sikre at vedtaket fattes på et kvalifisert grunnlag vil det derfor være hensiktsmessig å se på disse kostnadsoverslagene en gang til.
3. Husbanken Forprosjektet for Hausmannsgate 42 og Brenneriveien 1 er lagt fram for Husbanken. Husbanken har deretter gitt en detaljert tilbakemelding på hvordan de kan bidra med finansiering og under hvilke forutsetninger. De sier: «Prosjektet vurderes som et godt og konkret tiltakt for å revitalisere ambisjoner i byøkologisk program og Husbanken ønsker i utgangspunktet å bidra til en realisering av dette pilotprosjektet.» Man finner hele uttalelsen på side 70 i prosjektbeskrivelsen som Husbanken selv har lagt ut på sine hjemmesider. Det er derfor ikke slik at Oslo kommune er nødt til å selge Hauskvartalet for å unngå å sitte igjen med kostnadene helt alene.
4. Formelle krav Hanna E. Marcussen sier i sin kronikk i Klassekampen lørdag 5 desember at: «Det er meget uheldig at det tilbudet som lokale aktører i kvartalet utarbeidet sammen med komersielle aktører, ble avvist på grunn av formelle krav.» Dessverre går hun ikke inn på hvilke formelle krav det var snakk om. Budet som Hausmania leverte sammen med Anthon B Nilsen tilfredsstilte alle formelle krav med tanke på økonomiske garantier, utbyggingsfrister, tekniske standarder, og så videre. Ordrett sier Eby at budet ble avvist fordi: «Forutsetningen gitt i opprinnelig bud om at kommunen kommer til enighet med de som oppholder seg i H40 er opprettholdt i revidert bud. På denne bakgrunn inneholdt budet fortsatt forbehold som ikke kunne godtas, og budet ble avvist.» Budet ble altså avvist fordi Hausmania sammen med Anthon B Nilsen sa at det ikke vil være mulig å få til en god medvirkningsprosess dersom salget gjennomføres mot beboerne i Hausmannsgate 40 sin vilje. Dersom salget sluttføres slik det ligger nå, vil den nødvendige tilliten som en medvirkningsprosess forutsetter være ødelagt. Dette er noe ganske annet enn formaliteter. Dette er selve grunnlaget for å kunne realisere reguleringen.
5. Erstatningskrav Byrådet sier til Arkiteknytt 4. desember at hun er redd for erstatningskrav dersom bystyret stopper salget og de utlyser det på nytt for å selge det til noen andre. Dette er hypotetisk problemstilling. Det er ingen som foreslår en slik prossess. Kvartalet kan utvikles uten at det selges på nytt. Det er derfor ingen grunn til å frykte noen erstatningskrav.
6. Hvordan løse det
6.1. Oslo kommune går i dialog med Bo og Arbeidssamvirket Vestbredden Vel Vel om en langsiktig og kollektiv leiekontrakt for Hausmannsgate 40, som er økonomisk bærekraftig både for beboerne og kommunen.
6.2. Samarbeid med Hausmania, Eriksen Skajaa Arkitekter og Husbanken om å etablere en sosial boligstiftelse som skal utvikle og drifte Hausmannsgate 42 og Brenneriveien 1. Det er flere måter dette kan løses på uten at kommunen trenger å selge eiendommene. Oslo kommune kan for eksempel enten gå inn som en aktiv part i stiftelsen, eller de kan feste grunnen.
6.3 Det har vært mange ulike forslag for sirkustomta. Vega Scene, en treningshall for nysirkus, en kulturskole eller en flerbrukshall med tilknytning til Elvebakken skole er alle forslag som kan fylle behov i Oslo kommune. Ved å selge eiendommen frasier kommunen seg muligheten til å være med å påvirke hvilken funksjon denne tomta skal fylle. Forslag til vedtak: “Oslo kommune skal etablere, eller legge til rette for å etablere, en ikke-kommersiell boligstiftelse som skal utvikle og deretter drifte Hausmannsgate 42 og Brenneriveien 1. Oslo kommune skal gå inn i forhandlinger for å skrive en langsiktig og kollektiv leieavtale med Bo og Arbeidssamvirket Vestbredden Vel Vel.”