SIRKUSTOMTA

I den pågående debatten hos Arkitektnytt trekker Byrådssekretær Rasmus Reinvang fra Miljøpartiet de Grønne inn sirkustomta som et argument for at de ikke kan støtte vårt prosjekt.

For den som er interessert i å lese hele debatten, så finnes den her.

Reinvang hevder at siden vårt boligprosjekt ikke har dekket inn byggingen av et kulturhus på sirkustomta, så fordrer konseptet at kommunen går inn med millioner. I dette ligger det en antydning om at dersom Oslo kommune selger til Urbanium, så vil kommunen unngå denne kostnaden.

Det stemmer selvsagt ikke. Dersom kommunen selger til Urbanium, og Urbanium bygger Vega Scene, må kommunen ut med flere millioner årlig så lenge Vega scene skal være der. Men da i husleie, og ikke som investering.

Vega Scene presenterer i sin prosjektbeskrivelse en bygningskostnad på 140 millioner. Normalt vil en utvikler ønske en avkastning på minimum ti prosent. Det betyr at Urbanium vil ønske minimum 14 millioner årlig i husleie.

Prosjektet til Vega Scene har satt av areal til kontorer for å redusere husleien som de selv må betjene. I prosjektbeskrivelsen er dette arealet satt til 1776 m2. Med utgangspunkt i en gjennomsnittsleie for kontorer i området på 1800 kroner i måneden, utgjør dette 3.2 millioner i året som de kan trekke fra husleien. Hvis de i tillegg trekker fra ca 1 million i året som leieinntekt for for kafe og bar, så sitter de igjen med 10 millioner kroner i ren husleie for Vega Scene alene.

Dette er en årlig kostnad som Oslo kommune må garantere for dersom Urbanium skal bygge Vega Scene. I tillegg kommer selvsagt kostnadene for drift og aktivitet.

For å forstå økonomien i Vega Scene bedre og hva det vil bety for det helhetlige kostnadsbildet i kulturkvartalet har jeg forespurt Vega Scene om driftsbudsjett. I prosjektbeskrivelsen sier de at de vil sende budsjett på forespørsel. De har likevel avslått min henvendelse og sagt at budsjettet kun er tilgjengelig for utbyggere. Tallene som er satt opp her er derfor kun anslag, og sånn sett upresise.

De illustrerer likevel poenget om at Vega Scene på sirkustomta innebærer vesentlige kostnader for kommunen. Det er selvsagt ikke slik, som Reinvang antyder, at man vil få realisert Vega Scene uten kostnader for Oslo kommune ved å selge til Urbanium.

Vi ønsker Vega Scene velkommen til kulturkvartalet og synes de har et spennende kunstnerisk konsept. Nettopp derfor mener vi at byrådet bør ha en gjennomtenkt strategi for hvordan dette skal finansieres på en måte som bystyret kan stille seg bak.

I tillegg så mener vi det er en annen mulighet for Sirkustomta. Det er at kommunen går i aktiv dialog med byens utøvende sirkusmiljø for å skape en nysirkushall. Hallen vil på grunn av arealbegrensninger på tomta ikke kunne ha de største forestillingene. Men som en rekrutterende flerbruks og treningshall for nysirkus vil den kunne fylle en nødvendig funksjon.

Det er også kjent at Elvebakken skole har behov for gymsal. Det er verdt å utrede om dette kan gå inn i en flerbruksfunksjon. Gymsal på dagen, og trenings-/visningshall for nysirkus på kvelden.

Et slikt bygg kan for eksempel være en enkel massivtrekonstruksjon. Man trenger enkle ting som garderobe, toaletter, rømningsveier, universell utforming og ventilasjon. Men selve byggverket kan være en rimelig konstruksjon i massivtre.

Massivtre på begge sidene i dialog med hverandre vil også ramme inn kvartalet på en flott måte. En slik løsning vil ta ambisjonsnivået i reguleringen på alvor. Noe bygget til Vega Scene slik det er presentert, ikke gjør på samme måte. Og det vil sannsynligvis kunne realiseres for en brøkdel av de prosjekterte kostnadene for Vega Scene.

Hvis man beholder eiendommen står kommunen fritt til å vurdere alternativene på en grundig måte. Dersom man vil vil etablere Vega Scene på sirkustomta, kan man også velge å utvikle det selv, som et kulturbygg for Oslo kommune.

Eller man kan velge å selge sirkustomta til en privat utvikler som bygger Vega Scene for å leie det tilbake til kommunen. Men dersom man gjør det siste bør man ha definert tydelige betingelser før man gjennomfører et salg. På denne måten vil man sikre at resultatet holder en kvalitet og en kostnadsramme som bystyret kan stille seg bak.

Salget vil være juridisk gjennomførbart da et salg av sirkustomta alene, vil ha så endrede forutsetninger at det ikke vil utløse noen erstatningskrav, med bakgrunn i det salget som er foreslått nå.

Det eneste byrådet oppnår for Vega Scene, ved å selge sirkustomta som en del av det foreslåtte salget for Hauskvartalet, er å redusere eget handlingsrom. Et salg, uten at forutsetningene for sirkustomta er avklart, setter Vega Scene i en usikker posisjon. Man kan se for seg en situasjon der andre aktører er villig til å betale mere enn Oslo kommune. Hvis Urbanium opptrår normalt og ønsker å inngå den avtale som gir best avkastning, vil man enten måtte la seg presse på pris eller gi fra seg muligheten til å realisere Vega Scene her.

Det oppleves derfor som urimelig at Reinvang bruker det at vi ikke har en finansieringsplan for sirkustomta som argument mot vårt prosjekt. Og dersom byrådet virkelig ønsker å realisere Vega Scene, så er et salg til Urbanium uten å ha avklart premissene for dette, en dårlig strategi.