Debatten fortsetter

Det er en pågående debatt på debattsidene til Arkitektnytt startet av byråd Hanna Marcussen og fortsatt mellom byrådssekretær Rasmus Reinvang og Hauskvartalets Ole Pedersen. Rasmus Reinvang ønsker gjerne at debatten skal avslutte. Ole Pedersen mente at det gjensto noen oppklaringer.

Hele debatten finnes her.

Hei Rasmus. Jeg setter pris på denne dialogen her hos Arkitektnytt. Og gjennom diskusjonen synes jeg vi har kommet et godt stykke siden dere innstilte til salget i desember.

Den gang var argumentasjonen at det ikke fantes handlingsrom. Man var bundet opp av det forrige byrådet, og frykten for søksmål var et av de fremste argumentene. Vi har nå fått avklart at handlingsrommet er åpent. Bystyret står fritt til å si nei til salget slik det er foreslått. Og frykten for søksmål er ubegrunnet, så fremst byrådet ikke foreslår å selge de samme eiendommene, med de samme forutsetningene.

Deretter har det vært brukt plass på å begrunne salget med vedlikeholdsetterslepet på Hausmania. Her har vi vært tydelige på at vi forstår det som en form for splitt og hersk politikk rettet mot fellesskapet i et helhetlig kulturkvartal. Vi er takknemlige dersom byrådet tar dette innover seg.

Så har vi gjerne en samtale en annen dag om hvordan vi kan få ned den estimerte kostnaden for Hausmania, samtidig som vi løfter ambisjonsnivået i det byøkologiske kulturkvartalet. Et stikkord kan være å utforske bruk av massivtre som bæring for å sikre råtten betong i hallene. Dette er en spennende og nyskapende tilnærming for rehabilitering av gamle fabrikkhaller. Men for å få dette til må vi også snakke om Eby og hvordan få til innovasjon i en ellers rigid etat. Men la oss ta det en annen gang.

Til sist har det vært hevdet at reguleringsplanen i seg selv, kontrakten og forventningene til Urbanium vil sikre at konseptet for et byøkologisk kulturkvartal vil bli ivarett. Jeg leser den siste kommentaren fra Reinvang som en bekreftelse på at dette i beste fall er et halvfullt glass med håp. Vi har uansett etablert enighet om at kjøpers forpliktelser i kontrakt er begrenset. Og at forpliktelsene i reguleringen ikke gjelder vesentlige deler av reguleringens formål.

Vi har nå en felles plattform for forståelse, og jeg er takknemlig for den dialogen som har gjort det mulig.

Reinvang tar så opp økonomien i prosjektet, og hvilke kostnader det vil utgjøre for Oslo kommune. Han sier at det valget kommunen har enten er å selge alle fire eiendommer, eller bli sittende med alle fire eiendommer. Og at det siste ikke er aktuelt, først og fremst av økonomiske årsaker. Det gir meg en anledning til å rydde opp i noen misforståelser om økonomien i prosjektet. Og dersom det er økonomien som er kjerneproblemet, så bør det ikke være vanskelig å snu.

Jeg må også korrigere forståelsen av hva vi har foreslått sammen med beboerne i Hausmannsgate 40. Til sist vil jeg belyse hvordan beboernes rettigheter som Reinvang omtaler som uklare, kun er uklare fordi byrådet som gårdeier ønsker det slik.

Svaret mitt blir langt denne gangen også. Men der en upresis bisetning er nok til å etablere misforståelse, tar det gjerne flere setninger å rette opp misforståelsene og presisere sammenhenger.

Jeg ser meg og nødt til å kommentere Vega Scene og sirkustomta, da Reinvang bruker det at vi ikke har en finansieringsplan her, som et økonomisk argument mot vårt prosjekt. Jeg vil se på sirkustomta i en egen kommentar.

KOSTNADER I PROSJEKTET

Reinvang sier:

– Et kjerneproblem med konseptet er at det vil kreve et stort økonomisk løft for kommunen, og det er ikke et politisk flertall for et slikt løft.

Kjerneproblem forstår jeg et problem som dersom det elimineres, åpner for alternative løsninger. Det gir håp.

Når Reinvang tar en belærende tilnærming, og ser seg nødt skrive LÅN med store bokstaver, før han forklarer at et lån skal forvaltes og betales tilbake, oppleves dette som en grov undervurdering av prosjektet vi presenterer, den kompetansen som har vært involvert, og den jobben vi har gjort.

Vi har lagt til grunn en prosjektkostnad for Hausmannsgate 42 og Brenneriveien 1 på 60 millioner. Dette er basert på erfaringstall fra Anthon B Nilsen Eiendom for rehabilitering av Hausmannsgate 42, og Holte byggkalkulator sin kalkyle for hybelhus i tre for Brenneriveien 1. Prosjektkostnaden våre for Brenneriveien 1 og Hausmannsgate 42 samsvarer grovt sett med angitte anleggskostnader i prospektet.

Finansieringsplanen, der vi har satt priser på næringslokaler og boliger, viser at vi kan betjene et lån med betingelser fra Husbanken, med en utleiepris som er sammenlignbar med studenboliger,.

Hverken kostnadsberegning eller finansieringsplan er endelig. Prosjektet må fortsatt detaljeres. Men de kvalifiserte beregningene viser at prosjektet er gjennomførbart uten at kommunen trenger å ta den største kostnaden. Der Reinvang sier at det ikke er aktuelt å beholde eiendommene av økonomiske årsaker. Mener jeg at de økonomiske årsakene viser at et salg er en dårlig prioritering.

KOSTNADER FOR KOMMUNEN

Boligdelen av Hauskvartalet er et prosjekt som vil bidra til å dekke behovet for sosiale boliger i bydelen, og byen forøvrig. Selv om kommunen ikke skal finansiere hele prosjeketet, er det heller ikke urimelig at kommunen tar en del av kostnaden. Jeg vil nå se på hvordan kommunen kan bidra økonomisk på en måte som ikke bør være avskrekkende.

Anthon B Nilsen Eiendom skulle i forbindelse med vårt felles bud skyte ti millioner inn i boligstiftelsen. Disse er ikke lenger en del av finansieringsgrunnlaget. Dette er et overkommelig beløp som kommunen kan gå inn med som lån eller tilskudd. Dersom de går inn med det som lån, vil det sikre egenkapitalen for lån i Husbanken. Dersom de går inn med det som tilskudd, vil det også bidra til å holde husleien på ønsket nivå.

I tillegg mener jeg at kostnaden ved å tilbakeføre Hausmannsgate 42 til den stand bygningen var i før den ble gjenmurt, er et kommunalt ansvar. Oslo kommune ved Eby har, ved gjenmuring, hermetisk lukket et bygg som de visste var fukt- og råteskadet, og utsatt for soppangrep. Dette er å anse som planlagt forfall.

Størrelsen på kostnaden for å tilbakeføre Hausmannsgate 42 er høyst usikker. Det vi vet er at kostnaden for å kaste ut beboerne, mure igjen bygningen, og sette den til forfall kom på fem millioner. Det å tilbakeføre bygningen til sin opprinnelige stand må unektelig sies å tilføre byen mere verdi, enn det å mure den igjen gjorde.

Det vil være urimelig å legge denne kostnaden på et ideelt boligprosjekt. Jeg kan se at det er sure penger i bystyret. Men man kan forstå det som en boligpolitisk og byøkologisk regning, sendt av det forrige byrådet, påklistret en postit-lapp med sarkastisk smilefjes og ditto lykkeønskninger.

Kommunen sitter da igjen med en investeringskostnad for boligprosjektet for Hausmannsgate 42 og Brenneriveien 1 på mellom ti og tjue millioner. Si ti millioner som egenkapital for stiftelsen og fem millioner for å tilbakeføre Hausmannsgate 42 til den stand det var før det ble satt til forfall. Det kan være mer, og en tilstandsrapport er nødvendig for å avklare dette. Men som sagt, dette er et bygg som det forrige byrådet satte til planlagt forfall. Det er et komunalt ansvar.

For en investering på mellom ti og tjue millioner får man altså en boligstiftelse med boliger for 70 personer, og kommunal tilvisningsrett til en tredjedel. Boligene vil være et kjærkomment tilskudd til bydelens behov for sosiale boliger. En realisering av reguleringsplanens intensjon for et byøkologisk kulturkvartal. Og for å si det med Husbanken, en revitalisering av ambisjoner i byøkologisk program.

Så hevder vi ikke at prosjektet er ferdig finansiert. Men vi dokumenterer at Husbanken, og Cultura Bank, har uttrykt entusiastisme for å bidra til finansieringen med gode betingelser.

Den økonomiske begrunnelsen for å selge ut attraktiv eiendom med store rabatter, har derfor ikke troverdighet så lenge man ikke er villig til å gi en reell vurdering av de mulighetene Husbanken og Cultura Bank presenterer, før man selger.

LØSNING FOR HAUSMANNSGATE 40

Reinvang ser ut til å ha misforstått vårt konsept for Hausmannsgate 40. Vi har ikke foreslått at Hausmannsgate 40 skal inn i en stiftelse. Beboerne i Hausmannsgate 40 har gjennom hele prosessen vært tydelige på at de ønsker at kommunen skal eie gården, og at de vil formalisere leieforholdet med en leiekontrakt.

I budet levert av Hausmania, sammen med Anthon B Nilsen Eiendom, var vi tydelige på at beboerne måtte lyttes til dersom salget skulle sikre en meningsfull realisering av reguleringen. En kan ikke overkjøre berørte brukere og beboere, for å realisere en reguleringsplan som har en utvikling basert på en stor grad av brukermedvirkning som formål,

Vi ga derfor uttrykk for at en realisering av reguleringen ikke kunne initieres ved å etablere en konflikt med eksisterende beboere, gjennom et kjøp som ble oppfattet som fiendtlig. Hausmania og Anthon B Nilsen Eiendom, var på denne måten de eneste budgiverne som tok reguleringens formål på alvor. Vi burde blitt belønnet, men ble diskvalifisert.

Der Byråden og Reinvang snakker om vagt begrunnede millionkostnader dersom de ikke selger Hausmannsgate 40, vil jeg begynne i andre enden og se på de konkrete kostnadene som vi kjenner.

Dersom Oslo kommune tilbyr kostnadsdekkende leie for Hausmannsgate 40 vil denne bli svært lav. Rett og slett fordi kommunen ikke har noen løpende kostnader på bygningen, utenom kommunale avgifter som er på femti tusen i året.

Beboerne tar vare på, og oppgraderer bygningen selv. Den eneste kostnaden kommunen har hatt utenom løpende avgifter er spinkelanleg og brannalarm. Dersom man legger til disse investeringene og fordeler dem utover de årene Vestbredden Vel Vel har driftet gården, vil kostnaden fortsatt være under hundre tusen i året.

Kostnadsdekkende leie er et naturlig utgangspunkt for beboerne i Hausmannsgate 40 å starte forhandlinger med. For kommunen vil kanskje et tilsvarende utgangspunkt være gjengs leie. Mellom en kostnadsdekkende leie på hundre tusen i året og gjengs leie, er det et stort forhandlingsrom. Uavhengig av hvor i dette forhandlingsrommet man lander en enighet om leienivå, vil det være en netto inntekt for kommunen. Ikke en utgift.

Dette forutsetter at gården er i utleibar stand, slik beboerne sier den er. Dersom det mot formodning skulle være et stort rehabiliteringsbehov før det er lovlig å leie ut gården, må dette selvsagt utbedres. Da må man se på om denne kostnaden skal bakes inn i leieprisen, eller om utbedringene kan skje av beboerne selv.

I alle tilfeller er utgangspunktet at beboerne i Hausmannsgate 40 ønsker en leiekontrakt. Og at dersom denne minimum er kostnadsdekkende, så vil det å beholde gården i kommunal eie ikke påføre kommunen noen utgift.

RETTIGHETENE TIL BEBOERNE

Når det gjelder rettighetene til beboerne er det overraskende og skuffende at byrådet ikke ønsker å formalisere disse. I opposisjon var byrådspartiene tydelige på at de anerkjente beboerne.

Vestbredden Vel Vel er et ideelt samvirke som har organisert beboerne i gården siden 1999. Beboelsen var vel etablert da Oslo kommune kjøpte gården i 2004. Vestbredden Vel Vel var med og tok initiativ til, og deltok aktivt i, plansmien som la grunnlaget for reguleringsplanen. Og de har deltatt i kontraktsforhandlinger med kommunen når kommunen har invitert til det.

Som Reinvang bør være klar over er rettigheter som beboer ikke noe som oppstår av seg selv, men noe man får gjennom en kontrakt. Beboerne i Hausmannsgate 40 har fått lov til å bo der i 16 år, men har vært nektet tilhørende rettigheter gjennom kontrakt. Først av et blått byråd gjennom flere perioder, og nå altså av Miljøpartiet de Grønne, med støtte av Sosialistisk Venstreparti og Arbeiderpartiet. Og så lar man seg overraske over at beboerne ikke har tillit til at rettighetene vil bli innfridd av en privat eiendomsspekulant.

Det er ikke uklart, som Reinvang sier, hvilke rettigheter beboerne i Hausmannsgate 40 har. De har som beboere de rettighetene gårdeieren gir dem gjennom husleiekontrakt. Noe som igjen utløser sterke rettigheter gjennom husleieloven. Så lenge gårdeier nekter å gi beboerne rettigheter gjennom kontrakt, så har de tilsvarende svake rettigheter. Dette er ikke vanskelig eller uklart. Det er et valg byrådet som gårdeier tar.

Min oppfordring til Rasmus Reinvang er derfor at han tar kontakt med Arbeiderpartiet og leder for byutviklingskomiteen Victoria Evensen, som i Klassekampen 19 august i 2015 sa at Arbeiderpartiet ønsker å gi beboerne leiekontrakt. Så kan byrådet selv sørge for at rettighetene til beboerne i Hausmannsgate 40 slutter å være uklare, men blir avklart i kontrakt.

FOR SENT?

Til sist vil jeg kommentere at Reinvang begrunner gjennomføringen av salget med at saken er kommet for langt, og at de er bundet av prosessen. Det var lenge snakk om at man var bundet juridisk. Det er nå stadfestet at dette kun vil være tilfellet dersom man velger å legge ut salget på samme måte en gang til. Noe som ingen parter anser som aktuelt.

Prospekt og kontrakt er tydelige på at et salg må vedtas i bystyret før kommunen er forpliktet. Fram til bystyret har votert, er det ingenting som er for sent, kommet for langt, eller bundet opp.

Når jeg nå har redegjort for de økonomiske mulighetene i prosjektet, er det kun politisk vilje som hindrer bystyret å si nei til salget. Og det er kun politisk vilje som hindrer byråden å anbefale dette.

Selv om det forrige byrådet har kjørt fram rivemaskinen, klistret på logoene til det nye byrådet over sine egne, og stilt den med motoren i gang foran det helhetlig kulturkvartalet. Så står det nye byrådet fortsatt fritt til å parkere den i garasjen igjen, med beskjed om at det er gjort for dårlig forarbeid til å anbefale et salg.

Salget sikrer ikke beboernes rettigheter, eller at formål og intensjon i reguleringen blir ivaretatt. Som berørte brukere skulle kulturhuset Hausmania og beboerne i Hausmannsgate 40 vært involvert på en annen måte, tidligere i prosessen, for å sikre reguleringens formål om stor grad av brukermedvirkning. Strukturen i taksten motvirker det konseptet for et byøkologisk kulturkvartal som er utviklet av de berørte beboerne og brukerne. Og taksten er satt for lav, med for høye mål for avkastning.

Det er ingenting som er kommet for langt, eller bundet på en slik måte, at ikke byrådet på ovennevnte grunnlag kan be bystyret si nei til det foreslåtte salget.

Og det er ikke slik at jeg gir forprosjektet noen status utenom det vanlige. Det jeg hevder er at vi har et prosjekt med en tydelig kontinuitet fra plansmien i 2005. Et prosjekt som i seg selv oppfyller planbeskrivelsens uttalte intensjon om medvirkning, med sterk vekt på lokal brukerdemokrati. Og som realisert vil svare til reguleringsplanens formål og intensjon på den aller beste måte. Og som kan realiseres for en kostnadsramme for kommunen på ti til tjue millioner. I den grad forprosjektet har noen status, hviler denne utelukkende på kvaliteten i det.

Vi ber om at byrådspartiene gir dette prosjektet en seriøs vurdering. En måte å gjøre det på er å invitere til en rundebordskonferanse med deltagere fra byråd og bystyre sammen med aktørene i Hauskvartalet, arkitektene, Husbanken og Cultura bank. Vi kan da skissere et veikart for hvordan prosjektet kan realiseres. Og hvilket grunnlag som finnes for finansiering.

Først etter å ha satt seg inn i dette, kan bystyret ta en informert avgjørelse om Hauskvartalets framtid, uten å undergrave det enstemmige reguleringsvedtaket fullstendig.

Dersom byrådet og bystyret etter dette ser at våre påstander ikke holder mål, vil man fortsatt stå fritt til å gjennomføre salget slik det er foreslått. Men dersom man ser at det er hold i våre beregninger for hvilke kostnader som vil falle på kommunen, står bystyret fritt til å støtte vårt innbyggerintiativ for å realisere reguleringen i henhold til formål og intensjon. Velgerne deres vil neppe straffe dere for det.

Dere vil da ta på alvor den mest ambisiøse muligheten for å realisere formål og intensjon i reguleringsplanen. Og den eneste etablerte muligheten som anerkjennes av prosjektleder for planprosessen, sammen med de berørte brukerne og beboerne som initierte den. En planprosess som altså ble vurdert som den aller beste medvirkningsprosessen i Asplan Viak sin evaluering av planmedvirkning i Storbyprogrammet.

Og der Rasmus Reinvang og Hanna Marcussen, insisterer på å se kostnadene ved boligprosjektet kun i sammenheng med vedlikeholdsetterslepet på Hausmania. Mener vi at de også må se det i sammenheng med de 2.4 milliardene som er satt av på økonomiplan 2016 – 2019 for sosiale boliger. Og som det er tverrpolitisk enighet om.

Vår påstand er at om man bruker noen titalls millioner på boliger i Hauskvartalet, så vil det ikke være mange andre steder der disse 2.4 milliardene brukes, som vil gi mere bolig per krone.

Og når det kommer til om glasset er halvtomt eller halvfullt anser jeg glasset for Pilestredet Park for å være mere enn halvfullt i henhold til egne ambisjoner og premiss. Pilestredet Park er også et godt eksempel på et prosjekt der en standard som BREEAM er hensiktsmessig.

Vårt prosjekt er et alternativ og tillegg til den forståelsen av byøkologi som ligger til grunn for Pilestredet Park. Der Pilestredet Park i hovedsak er opptatt av byggtekniske livsløpskvaliteter, er vi i tillegg opptatt av å legge til rette for mangfold, fellesskap og redusert forbruk.

Når det gjelder Hauskvartalet og det foreslåtte salget anser jeg glasset så godt som tomt. Nederst i glasset er det noen dråper av håp og uforpliktende forventninger. Men det er på ingen måte nok til å slukke tørsten etter et helhetlig byøkologisk kulturkvartal som tar formål og intensjon i reguleringen på alvor.