Debatt hos Arkitektnytt

Byråd for byutvikling, Hanna Marcussen, startet 04.02 en debatt i Arkitektnytt, fagmagasinet for arkitekter på nett. Innlegget ble fulgt opp av Ole Pedersen fra Hausmania. Rasmus Reinvang, byrådssekretær fra MdG svarte på dette. Her følger Ole Pedersen sitt tilsvar til Reinvang.

Dersom du vil lese debatten fra begynnelsen finner du den her.

Takk for utfyllende og konkret svar Rasmus. Vi er nå et skritt nærmere å snakke om hva denne saken egentlig handler om. Kommentaren din er langt mere presist enn innlegget til byråden. Det setter jeg pris på. Jeg skal også prøve å være mere presis enn hva jeg var i min forrige kommentar.

Svaret til Reinvang synliggjør en manglende forståelse for konseptet i prosjektet vårt, og et urovekkende svakt ambisjonsnivå for det byøkologiske kulturkvartalet. Jeg finner det derfor nødvendig å være ekstra grundig i mitt svar. Noe som gjør at det blir en litt lengre tekst. Jeg håper dere kan bære over med meg.

Før jeg går inn på Reinvang sine konkrete argument om hvorfor han mener salget slik det er foreslått, ikke vil gravlegge konseptet vårt om et byøkologisk kulturkvartal, vil jeg komme med noen grunnleggende betraktninger.

BOLIGPOLITISK INITIATIV

Utgangspunktet for konseptet vårt er et boligpolitisk initiativ. Hauskvartalet startet som en boligpolitisk okkupasjon av Hausmannsgate 40 i 1999. Saken satte boligmangel på dagsordenen på Stortings- og regjeringsnivå. Daværende arbeids og administrasjonsminister Laila Dåvøy brukte sin myndighet til å instruere Statsbygg til å la beboerne bli. Beboelsen var godt etablert da Oslo kommune kjøpte kulturkvartalet i 2004.

Beboerne har siden jobbet opp mot Oslo kommune for å få en leiekontrakt. Oslo kommune har på sin side anerkjent beboerne som legitime kontraktspartnere og det har vært flere perioder med aktive kontraktsforhandlinger. Beboerne har aldri mottatt varsler om at deres bruk av boligene har vært uønsket. Beboelsen har på denne måten hatt karakter av et anerkjent, men uformalisert, leieforhold.

Salget slik det er presentert i prospektet, og som byråden innstiller til, uthuler fullstendig rettighetene til beboerne. De presenteres ikke som en part for medvirkning, men som en risiko som Urbanium står fritt til å kaste ut dersom de ikke svarer til målene for avkastning.

– Selger fraskriver seg alt ansvar knyttet til dette forholdet, herunder eiendommens tilstand, arealbeskrivelser og eventuelt behov for utkastelse av de som oppholder seg i bygningen.

Byråden kontrer dette med at de har store forventninger til Urbanium som kjøper. Det må de selvsagt gjerne ha. Men alle som har vært den svake part i tvister om leieforhold vet at rettigheter er bedre enn forventninger. Spør Leieboerforeninga, spør Jussbuss, spør Namsmannen. Eller spør de tidligere beboerne i Hausmannsgate 42. Som også var i kontraktsforhandlinger med kommunen sammen med beboerne i Hausmannsgate 40. Forventningene var store, rettighetene små.

IKKE-KOMMERSIELLE UTLEIEBOLIGER

Basert på det boligsosiale utgangspunktet har vi utviklet to modeller for ikke-kommersielle utleieboliger i det byøkologiske kulturkvartalet.

Den ene modellen er for Hausmannsgate 40 som er bebodd. Modellen er en kollektiv og langsiktig leieavtale som sikrer at gården som sådan, sammen med hver enkelt boenhet, utvikles og forbedres av beboerne selv. Og at deres innsats for å gjøre dette reflekteres i leienivå.

Den andre modellen er for den nå gjenmurte Hausmannsgate 42 og et nybygg på Brenneriveien 1. Det er en modell for en ideell boligstiftelse som sikrer at boligene er unntatt det normale boligmarkedet, ved at eiendommene gjennom vedtekter hverken er overførbare eller delelige. Eiere eller beboere skal heller ikke kunne ta ut fortjeneste basert på husleie eller verdiøkning.

Overskuddet skal i stedet settes av til et vedlikeholds- og solidaritetsfond, som kan brukes til å støtte beboere som har midlertidige problemer med å håndtere husleien, eller skytes inn i andre ideelle boligprosjekt.

Som pilotprosjekt vil de to modellene gi verdifull erfaring med stor overføringsverdi. Når byrådserklæringen sier de vil utrede ikke-kommersielle utleieboliger, er det vanskelig å forstå at de ikke vil forfølge de mulighetene vi har forberedt i Hauskvartalet.

Urbanium som kommersiell utvikler vil på sin side ikke ha noen insentiv for å videreføre denne delen av konseptet for et byøkologisk kulturkvartal. Spesielt siden beslutningsgrunnlaget for budet til Urbanium er et prospekt og en takst som legger opp til kommersielle leiligheter for salg, med en fortjeneste på inntil tre ganger av hva som ellers er normalt for eiendom sentralt i hovedstaden.

FORSTÅELSE AV BYØKOLOGI

Det er videre naturlig å tro at Urbanium og miljøet i Hauskvartalet har ulike oppfatninger av hva man mener med byøkologi.

Enkelte ting som materialvalg, energi, ventilasjon, vann og avløp er områder der man ikke nødvendigvis har motstridende interesser og derfor kan etablere en felles forståelse. Men vårt konsept har en dypere forståelse av byøkologi enn dette. En forståelse som har støtte i planbeskrivelsen, og som vi hadde håpet at byrådet, og særlig Miljøpartiet de Grønne, forsto.

Konseptet for et byøkologisk kulturkvartal i Hauskvartalet er resultatet av en langsiktig prosess i et lokalt brukerdemokrati. Konseptets hovedkjerne er lave kostnader kombinert med å legge til rette for fellesskap, framfor eierskap. Dette reduserer areal- og energibehov, samtidig som det øker den sosiale bokvaliteten. Det legger til rette for en annerledes livsstil, et lavere forbruksmønster og et mindre økologisk fotavtrykk enn hva som ellers er normalt.

Også denne delen av vårt byøkologiske konsept er det vanskelig å se for seg at Urbanium vil videreføre. Og igjen minner jeg på at Urbanium sitt beslutningsgrunnlag for budet er et prospekt som legger opp til å utvikle kommersielle leiligheter for salg, med en fortjeneste på inntil tre ganger hva som er normalt.

BRUKERMEDVIRKNING

Lesere av Arkitektnytt vet at brukermedvirkning er komplekst og vanskelig. Det er mange forutsetninger som skal på plass for å få til gode medvirkningsprosesser. Og det er mange eksempler på medvirkningsprosesser som har feilet til tross for gode intensjoner og høye forventninger. Ved siden av åpne agendaer og gjensidig tillit, er interessefellesskap en grunnleggende forutsetning for god medvirkning.

Vårt konsept for et byøkologisk kulturkvartal er i direkte interessekonflikt med de forutsetningene som er gitt i prospektet. Der vårt konsept er ikke-kommersielle utleieboliger, legger prospektet opp til kommersielle leiligheter for salg. Der vårt konsept for byøkologi er basert på lave kostnader for å legge til rette for en livsstil med et lavt forbruk, legger prospektet opp til en direktavkasting på opptil tre ganger mere enn normalt.

Med en slik åpen interessekonflikt som utgangspunkt oppleves det ikke betryggende å overlate ansvaret for, og kontrollen over, en god medvirkningsprosess til en kommersiell utvikler som ikke har erfaringsbasert kompetanse på dette.

Etter at jeg nå har problematisert noen grunnleggende premiss, kan vi se på de konkrete tiltakene Reinvang sier byrådet vil gjøre for å gjennomføre salget uten å samtidig gravlegge konseptet vårt for et byøkologisk kulturkvartal.

DET SOM IKKE SELGES

Reinvang åpner med å si at byårdet vil følge opp reguleringsplanen på de kvadratmetrene som Hausmania bruker. Det er vel og bra, men betyr i utgangspunktet ingenting.

Reguleringsplanen regulerer kun noen typer tiltak. Vedlikehold og rehabilitering av bygningsmasse kommer ikke nødvendigvis inn under dette. Så lenge det ikke er planlagt riving, nybygg, fasadeendring eller lignende, er det vanskelig å se hva Reinvang sikter til med at de vil følge opp reguleringsplanen på Hausmania.

I tillegg har vi allerede gitt uttrykk for at når byråden begrunner salget av Hausmannsgate 40 og resten av kvartalet, med vedlikeholdsetterslepet ved Hausmania, forstår vi det som en vulgær form for splitt og hersk politikk som angriper fellesskapet i et helhetlig kulturkvartal,.

Reinvang følger opp med å si at kommunen vil opparbeide grøntområdet som inngår i reguleringsplanen.

Dette er det mest meningsbærende punktet i smørbrødslisten av tiltak, og signaliserer en ny og bedre innstilling til området. Tidligere innsats fra kommunen her har vært å sanere byhagen vår på Brenneriveien 1, sammen med det grønne amfiet og skogshagen vi hadde etablert mellom Hausmania og Elvebakken.

Det er positivt at kommunen nå inntar en mere konstruktiv posisjon. Og dersom byrådet lander den prosessen vi er inne i nå på en god måte, vil mange være interessert i å bidra til gode medvirkningsprosesser for å sikre at det ikke bare blir mere plen, men spennende hage og parkområder som reflekterer det byøkologiske ambisjonsnivået for kulturkvartalet.

BREEAM OG FORMELLE FORPLIKTELSER

Reinvang påpeker så at kommunen vil sørge for at kjøper overholder de formelle forpliktelsene i salgskontrakten. Noe annet ville vært oppsiktsvekkende. Det er likevel vanskelig å se for seg at byrådet vil “sørge for” dette på noen annen måte enn ved å fastholde de kontraktsfestede sanksjonene.

Dersom Urbanium bryter forpliktelsene for BREEAM og utbyggingstid kan dette utløse en garanti på til sammen 10 millioner kroner. For BREEAM er det snakk om 5 millioner dersom de ikke anvender standarden i det hele tatt, og 2.5 millioner dersom de leverer på et lavere nivå enn forespeilet.

Dersom Urbanium hverken skulle oppfylle BREEAM eller utbyggingstid, vil den utløste gartantien sammen med de 30 millionene i budet, medføre en total kostnad på 40 millioner for eiendommene i Hauskvartalet. Total pris vil i så tilfelle bli ca. 6 millioner for et mål eiendom regulert til kultur og ca. 13.000 kroner per m2 utbyggbart BTA for bolig. Det er fortsatt et gunstig eiendomskjøp sammenlignet med markedet forøvrig i Oslo sentrum.

Vi regner likevel med at Urbanium har til hensikt å oppfylle sine forpliktelser for BREEAM og utbyggingstid. Det har fortsatt liten relevans med tanke på å sikre det konseptet for et byøkologisk kulturkvartal som er etablert i vårt prosjekt. Og det løfter heller ikke ambisjonsnivået for et helhetlig byøkologisk kulturkvartal.

DIALOG

Til sist i opplistingen sier Reinvang:

– Kommunen vil engasjere seg i dialog med alle aktører i kvartalet og medvirke til å få til en helhetlig utvikling i kvartalet i tråd med reguleringsplanen.

Dersom et salg gjennomføres uten at de problemstillingene som er reist her blir møtt, er det vanskelig å se en god plattform for dialog etter et gjennomført salg. Det er særlig vanskelig å skulle ha tillit til en dialog basert på det styrkeforholdet som etableres gjennom et salg som lar beboerne stå igjen uten formelle rettigheter.

SENTER FOR BYØKOLOGISK INNOVASJON

Når det gjelder senter for byøkologisk innovasjon, så er vi mange som har sett fram mot dette med entusiasme siden det ble lansert. Når byrådets første byøkologiske markering er å gå til angrep på konseptet vårt for Hauskvartalet, som også er det største byøkologiske prosjektet i Oslo. Så dempes nødvendigvis tilliten til byrådets byøkologiske engasjement.

Dersom bystyret derimot stopper salget, kan senteret ta en aktiv rolle i utviklingen av konseptet for et byøkologisk kulturkvartal og få en start basert på entusiasme og konkret engasjement sammen med et sterkt grasrots- og faglig nettverk.

FORVENTNINGER VS. FORPLIKTELSER

Vårt viktigste ankepunkt ved byrådens innstilling til salg er at det ikke gir noen forpliktelser for kjøper. Hverken med tanke på beboernes rettigheter eller reguleringens intensjon. Det har vært noen runder der byråden har vist til utbyggers forpliktelser. Jeg setter derfor pris på at Reinvang ser ut til å ha sluttet å snakke om forpliktelser, og nå er tydelig på at det kun er snakk om forventninger.

Det å kun legge forventninger til grunn for god måloppnåelse i byøkologisk byutvikling virker naivt og hasardiøst, da det eneste som sikrer at forventninger oppfylles er god vilje. Og den gode viljen har en tendens til å måtte vike når den påvirker fastsatte mål for avkastning.

Et annet åpenbart problem er motsetningen mellom vårt konsept og de grunnleggende premissene i prospektet og taksten. De premissene som gis i prospekt og takst er nødvendigvis er en avgjørende del av beslutningsgrunnlaget til Urbanium.

Premissene i taksten med kommersielle leiligheter for salg med stor fortjeneste, er i diametral motsetning til vårt byøkologiske konsept basert på ikke-kommersielle utleieleiligheter, lave kostnader og fellesskap som grunnlag for å redusere forbruk og økologisk fortavtrykk.

Dersom byrådet mener at vårt konsept skal videreføres må en del av forventningene til kjøper være at utviklingen skjer på andre premiss enn de som er framsatt i prospekt.

Dersom byrådet mener kjøper kan utvikle i henhold til premissene i prospektet, vil vårt konsept for et byøkologisk kulturkvartal nødvendigvis gravlegges.

Så lenge byrådet ikke er tydelig på dette, har gjentakelser om forventninger ingen verdi, da det er uklart hva byrådet forventer. Det er heller ikke betryggende at Urbanium avviser dialog om disse problemstillingene før kommunen har signert kontrakt.

GRAVLEGGER INTENSJONEN I REGULERINGEN?

Rasmus Reinvang avslutter kommentaren sin med å stille følgende spørsmål.

– Hva skal til for at et salg ikke får følgen at intensjonene i reguleringen til byøkologisk kvartal gravlegges, og hva vil man fra Kulturhuset Hausmanias side gjøre for å bidra til dette?

For å ta den første delen av spørsmålet så er det vesentlig at rettighetene til beboerne i Hausmannsgate 40 sikres. Uten at dette punktet er oppfylt så vil styrkeforholdet, der en av aktørene ikke har noen formelle rettigheter, gjøre meningsfull medvirkning umulig.

Deretter må det økonomiske og sosiale aspektet i konseptet ivaretas. Dette er ikke-kommersielle utleieboliger med lave kostnader, som ved bruk av fellesskapsløsninger legger til rette for en livsstil basert på et lavere forbruk enn hva som ellers er normalt.

HVA VIL HAUSMANIA GJØRE FOR Å BIDRA TIL DETTE?

Vårt utgangspunkt er å sikre kontinuiteten i det arbeidet vi alllerede har gjort. Fra å ta initiativ til reguleringen, sammen med beboerne i Hausmannsgate 40. Til å sammen med arkitekter, og med støtte fra Husbanken, gjennomføre et forprosjekt som har fått nasjonal og internasjonal oppmerksomhet for sitt konsept for byøkologi.

Vi har levert et komplett grunnlag for et prosjekt som tar vare på en av de siste mulighetene til å utvikle rimelige boliger i Oslo sentrum, som eksperimenterer med boformer, ny teknologi, tradisjonelle byggetradisjoner og materialer. Og som kan gi nødvendig erfaringsgunnlag for å utrede muligheten til å etablere ikke-kommersielle utleieboliger.

De siste punktene her samsvarer direkte med byrådserklæringen, så vi har utvilsomt en felles intensjon.

Hausmania vil i fortsettelsen bidra på samme måte som vi har gjort til nå for å realisere intensjonen for et byøkologisk kulturkvartal best mulig. Dette innebærer å initiere og delta i medvirkningsprosesser, samarbeide med relevante fagmiljø for å utvikle kompetanse, utvikle og tydeliggjøre det byøkologiske konseptet og søke politisk forankring for å sikre dette.

Dessverre så undergraver salget slik det foreligger det arbeidet vi har lagt ned til nå. Salget som byråden har innstilt på er gjennom prospektet basert på premisser, som dersom de gjennomføres, nødvendigvis vil gravlegge vårt konsept for et byøkologisk kulturkvartal.

Mine spørsmål tilbake til Reinvang er derfor:

På hvilken måte ønsker byrådet å ivareta rettighetene til beboerne i Hausmannsgate 40 i det foreslåtte salget?

Forstår byrådet at det er en direkte motsetning mellom vårt konsept for et byøkologisk kulturkvartal og de premissene som er lagt i salget gjennom takst og prospekt?

Og dersom byrådet forstår dette. Kan byrådet presisere hvilke forventninger de har til Urbanium, særlig med tanke på motsetningene mellom vårt konsept og premissene gitt i takst og prospekt?