Kommunen selger ikke Kulturhuset Hausmania - Hanne E. Marcussen - Arkitektnytt

Hei.

Det er hyggelig at byråden engasjerer seg i debatt om Hauskvartalet og vi er glade for at hun tok seg tid til å delta på seminaret vårt sist lørdag.

Jeg har videre stor respekt for at byråden løfter opp debatten i Arkitektnytt. Jeg forstår at hun ønsker dette da Arkitektnytt har gitt saken bred omtale, stilt seg positiv til prosjektet vårt på et arkitektfaglig grunnlag, og løftet fram kritiske synspunkter til den pågående salgsprosessen. Det virker derfor rimelig at byråden trer inn for å klargjøre situasjonsbildet.

Likvel bidrar innlegget hennes ikke til å belyse viktige problemstillinger rundt salget. Det gir oss derimot en fin mulighet til å se på hva innlegget hennes sier, og ikke minst, hva hun ikke sier.

Hun åpner innlegget med å si:

– I debatten blir det i en del tilfeller fremstilt som at kommunen «svikter» Hausmania og at salget innebærer at hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal gravlegges. Samtidig underkommuniseres ofte hva kommunen faktisk har gjort og har planer om å gjøre i kvartalet. Jeg ønsker derfor å presentere en del relevante fakta som ofte ikke kommer frem.

Det er altså to påstander hun ønsker i imøtegå. Den ene er at kommunen «svikter» Hausmania. Det andre er at hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal gravlegges.

Deretter bruker hun hele teksten på å argumentere mot påstanden om at kommunen «svikter» Hausmania ved å henvise til at Hausmania ikke skal selges, og at kommunen har en intensjon om å ivareta vedlikeholdsplikten sin for egen eiendom.

Arkitektnytt har hele veien vært tydelige på å presisere hvilke eiendommer som skal selges, og hvilke som ikke skal selges. Og gjentar i artiklenes sine at Kulturhuset Hausmania ikke er en del av salget. Byråden bruker altså debattinnlegget sitt til å argumentere mot en framstilling som ikke har vært framsatt her. Det synes videre noe søkt å bruke kommunens egen vedlikeholdsplikt som argument for salget.

Dessverre bruker hun ikke like mye plass på å imøtegå påstanden om at salget innebærer at hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal gravlegges. Vi som har jobbet med denne saken kunne ønsket at hun framfor å konstruere stråmenn, brukte innlegget sitt på å forklare på hvilken måte salget ikke vil innebære at hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal gravlegges. Dessverre benytter hun ikke denne muligheten.

Jeg vil derfor bruke noen spalter på å forklare hvorfor salget slik byråden har innstilt det nødvendigvis vil gravlegge hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal.

Så er hun mer enn velkommen til å imøtegå dette dersom hun fortsatt mener det er relevante fakta som mangler.

Reguleringens formålsparagraf sier blant annet:

Det avgrensede planområdet skal behandles som en helhet hvor målet er å legge til rette for bevaring og utvikling av Hauskvartalet som et levende lokalsamfunn og kulturhus med følgende hovedmål:

– Å legge til rette for utvikling av et byøkologisk kulturkvartal, der utviklingen er basert på LA21-prinsipper med stor grad av brukermedvirkning. Det skal utarbeides miljøprogram i samarbeid med «Hauskvartalet» og eierne.

– Å legge til rette for enkel standard og dermed gunstige rammevilkår for nyetablering av kunstrelaterte virksomheter og bolig».

Reguleringen har et svært høyt, og uvanlig, byøkologisk ambisjonsnivå. Noe som også er mere detaljert og konkret definert i planbeskrivelsen.

Et samarbeid mellom Oslo kommune, miljøet i Hauskvartalet, tilknyttet fagmiljø og Husbanken vil kunne realisere et unikt byøkologisk pilotprosjekt som eksperimenterer med boformer, ny teknologi, tradisjonelle byggetradisjoner og materialer, og som sikrer rimelige og ikke-kommersielle utleieboliger. Som pilotprosjekt vil det også kunne få fram løsninger med stor overføringsverdi på disse områdene.

Problemet med dette er at hverken formålet eller planbeskrivelsen er juridisk bindende for Urbanium som kjøper. Når heller ikke kontrakten definerer dette, er vår påstand at det foreslåtte salget på ingen måte sikrer en utvikling som beskrevet i reguleringens formålsparagraf og planbeskrivelse.

For å ta medvirkning først, så er ikke det en juridisk størrelse. Det er ingenting som sikrer at Urbanium ikke bare kan invitere til et par medvirknings-/infomøter der man snakker litt om f.eks. fargevalg, sykkelparkering og husordensregler, for så å hevde at han har ivaretatt reguleringens krav til medvirkning.

Gjennom hele forprosjektet har vi bygget videre på og utviklet den kompetansen vi fikk ved å delta på plansmien i 2005. Jeg tilltater meg også å minne om at reguleringsprosessen for Hauskvartelet ble trukket fram som den aller beste i Asplan Viak sin evaluering av planmedvirkning i Storbyprogrammet.

Når vi har påpekt at Urbanium ikke er juridisk forpliktet til å ivareta det eksepsjonelle grunnlaget for medvirkningen i prosjektet, er svaret fra byrådspartiene at man må ha tillit til at Urbanium vil prioritere god medvirkning. Samtidig legger prospektet opp til at beboerne i Hausmannsgate 40 skal betale nærmere 30 millioner til Urbanium. Hvorav sju av disse skal være ren fortjeneste. Det fortoner seg som et noe ubalansert utgangspunkt for en god medvirkningsprosess.

Byrådspartiene viser også til at Urbanium har fått et et advokatkontor til å formulere et sympatisk, men fullstendig uforpliktende, notat om medvirkning. Heller ikke dette er særlig betryggende.

Reguleringens formål om enkel standard og gunstige rammevilkår er heller ikke sikret gjennom salget slik det er foreslått. Dette bekrefter også Ellen de Vibe i Plan og bygningsetaten som sier til Arkitektnytt:

– En regulering av hva slags type boliger og kravet til eventuell lav fortjeneste ved utleie eller salg må reguleres i salgskontrakten.

– Det er det bystyret som må ta stilling til, avslutter de Vibe.

Så da er spørsmålet hva som er sikret gjennom et salg. Utover det normale så har salget for eiendommene i Hauskvartalet to kontraktfestede tilleggsforpliktelser. Dette gjelder Breeam standard på nybygget på Brenneriveien 1, og utbyggingstid på alle fire eiendommene. Dersom Urbanium ikke oppfyller disse forpliktelsene vil selskapet bli ilagt en tilleggskostnad på maksimalt 10 millioner kroner. Hele kostnaden for alle fire eiendommene vil da være 40 millioner kroner.

Med de rabattene som er lagt inn i taksten i prospektet vil dette fortsatt være et godt kjøp, selv om Urbanium skulle velge å overse disse forpliktelsene.

Det er altså ingen juridiske forpliktelser som sikrer at Urbanium må overholde reguleringens formål eller intensjon som beskrevet i planbeskrivelsen. Det er heller ingenting i salgskontrakten som sikrer dette.

Jeg kan jo også nevne at Breeam er en byggteknisk standard for måloppnåelse som helt sikkert er nyttig på sine områder, men som på ingen måter reflekterer en byøkologi som beskrevet i denne reguleringens formål og planbeskrivelse.

Vi mener derfor at det er åpenbart at et salg vil gravlegge hele konseptet om et byøkologisk kulturkvartal.

Et konsept som vi tok initiativ til da vi i 2004 ba om en omregulering av kvartalet.

Vi har siden da knyttet til oss nye fagmiljøer som har hjulpet oss med å ferdigstille et realiserbart forprosjekt. Dette har resultert i et prosjekt som har en klar kontinuitet fra det arbeidet vi gjorde den gangen sammen med fagmiljøer, kommunale etater og politisk nivå i Oslo kommune. Med kvaliteter som gjør at det får bred nasjonal og internasjonal faglig oppmerksomhet.

Vi har kostnadsberegnet prosjektet for å sikre at det kan realiseres og finansieres gjennom lav husleie og på den måten gi gunstige rammevilkår for nyetablering.

Prosjektets ser på kulturkvartalet som en helhet og kombinerer det kulturelle utgangspunktet med sosiale boformer, ambisiøse klimamål og lave kostnader.

Og Husbanken står klare og har uttalt at de ønsker å gi prosjektet sin høyeste prioritet dersom Oslo kommune er med på det.

Et salg vil utvilsomt gravlegge dette konseptet for et byøkologisk kulturkvartal. Og vi er takknemlige for at byråden ga oss denne anledningen til å klargjøre dette.

Om det hjelper så kan vi jo anerkjenne at et salg vil gjøre det mulig å gjennomføre skinnprosesser for medvirkning og skape et slags byøkologisk Pilestredet Park i miniatyr.

Med beliggenheten mellom nye Torggata og Vulkan vil det helt sikkert kunne bli populære leiligheter. Byråden vil da kunne klippe snorer når det en gang åpnes og man kan kjøpe byøkologiske leiligheter for tre millioner pluss for to små rom. Hun vil selvsagt da triumferende kunne si; se vi fikk utviklet et byøkologisk kvartal her til tross for alle protestene.

Og på et eller annet nivå så vil hun selvsagt ha rett på en eller annen måte.

Men det konseptet for et byøkologisk kulturkvartal som har fått internasjonal oppmerksomhet, som er basert på en planprosess som ble vurdert som den aller beste i Storbyprogrammet, og som ble vedtatt av et enstemmig bystyre, vil helt åpenbart være gravlagt.

Så når byråden avslutter innlegget sitt med:

– Det er imidlertid ikke rimelig å fremstille det som om kommunen nå selger Kulturhuset Hausmania eller avvikler innsatsen for å realisere et byøkologisk kulturkvartal.

Så er svaret vårt nei og jo.

Nei det er ikke rimelig å framstille det som om kommunen nå selger Kulturhuset Hausmania. Det kan vi heller ikke se at noen har gjort.

Men, jo det er rimelig å framstille det som om byråden avvikler innsatsen for å realisere et byøkologisk kulturkvartal, og vi forstår det som en presis beskrivelse av det foreslåtte salget.